Inwestowanie w mieszkania na wynajem

Potencjalna stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem

Zarabianie na nieruchomościach najlepiej zacząć od kalkulacji opłacalności. Jeśli chcesz zmaksymalizować zysk, najlepiej zrobisz, jeśli obliczysz potencjalną stopę zwrotu z inwestycji. Obliczamy ją na podstawie wzoru:

ROI = Roczne zyski / nakład inwestycyjny.

Na przykładzie możesz zobaczyć, że inwestycja przynosząca rocznie 18 000 zł (1 500zł miesięcznie), na którą wydałeś 300 000 zł przynosi stopę zwrotu 6% (ROI= 18/30= 0,6), natomiast inwestycja , która przyniesie 2000 zł miesięcznie czyli 24 000 zł rocznie, na zakup której wydasz 500 000 zł da niecałe 5% zwrotu (Roi= 24/50= 0,48). Pierwszy przykład może dotyczyć kawalerki w centrum dużego miasta, drugi trzypokojowego mieszkania w tej samej lokalizacji.

Aby obliczyć stopy zwrotu z potencjalnych inwestycji musisz zebrać dane. Profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do urzędowych informacji dotyczących transakcji historycznych. Tobie jednak wystarczy przygotować tabelkę w Excelu, w której zbierzesz informacje ze stron portali oferujących mieszkania na wynajem. Tabela powinna zawierać powierzchnię nieruchomości, lokalizację, stan techniczny i lokalizację, są to dane najczęściej podawane na takich portalach. Na końcu trzeba zestawić ceny wynajmu i ceny sprzedaży. Wystarczy, że znajdziesz kilka par podobnych mieszkań na wynajem i na sprzedaż i możesz przystąpić do liczenia!

Mieszkanie na wynajem kupowane na rynku pierwotnym

Zakup mieszkania od dewelopera ma wiele zalet. Kupując nowe mieszkanie masz wpływ na jego aranżację. Często możesz zadecydować o układzie drzwi czy nawet dobudować lub przestawić ścianki, dzięki czemu możesz chociażby zamknąć otwarty salon, przez co uzyskasz dwa pokoje zamiast salonu z kuchnią i jednej sypialni. Takie mieszkanie może być wynajmowane np. dwóm obcym sobie studentom, co może być korzystniejsze niż wynajęcie całego mieszkania jednej parze. Możesz decydować o standardzie mieszkania bez konieczności remontu.

Wadą mieszkania w nowym budynku, jest to, że  termin realizacji może ulec wydłużeniu przez co zamiast zarabiać będziesz czekał na zakończenie inwestycji.

Mieszkanie na wynajem kupowane na rynku wtórnym 

Główną zaletą mieszkania kupowanego na rynku wtórnym jest to, że jest ono gotowe „od ręki”. Jeśli do tego jest w dobrym stanie możesz od razu zacząć liczyć zyski. Mieszkania na rynku wtórnym są z reguły tańsze co stanowi duży plus.

Wadą jest konieczność remontu, jeśli stan tego wymaga. Im poważniejszy remont trzeba wykonać tym gorzej. Łatwiej czasem wykończyć puste mieszkanie niż kuć płytki i wynosić gruzy z mieszkania remontowanego.

Jak kupić dobre mieszkanie na wynajem? Co trzeba brać pod uwagę?

Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania pod wynajem powinieneś wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników.

Przede wszystkim musisz ocenić grupę docelową. W mieście uniwersyteckim będą to studenci, w mieście turystycznym turyści, w mniejszych miejscowościach młode małżeństwa z dziećmi, czy w końcu pracownicy sezonowi i nie tylko.  Na tej podstawie zdecydujesz czy mieszkanie ma być blisko kampusu, barów i restauracji, żłobków czy w cichej okolicy. Dostępność komunikacji miejskiej i infrastruktury społecznej zawsze jest plusem.

Oszacowanie stopy zwrotu i określenie powyższych czynników powoli Ci wybrać najlepszą inwestycję.

Zalety i wady inwestycji w mieszkania na wynajem

Zaletami inwestycji mieszkaniowych jest gwarancja zwrotu kapitału. Ogólna zasada jest taka, że nieruchomości nie tracą na wartości. Lokując w ten sposób pieniądze masz pewność, że ich nie stracisz.

Wadę mogą stanowić cechy samego rynku nieruchomości czyli jego niedoskonałość, mała elastyczność popytu i podaży, wymóg fachowej obsługi, lokalny charakter rynku i jego niska efektywność. Lokując pieniądze w nieruchomość musisz liczyć się z tym, że w razie potrzeby będziesz musiał uzbroić się w cierpliwość, aby je ponownie upłynnić.

Inwestycja w nieruchomość może przynieść Ci wiele korzyści takich jak bezpieczne lokowanie kapitału, dochody, można także użyć mieszkania jako zabezpieczenie kredytu. Wadami mogą być wysokie koszty, wymóg posiadania wiedzy i znajomości przepisów, niska płynność i długi okres zwrotu. Jeśli masz pewien kapitał i chcesz go zabezpieczyć jest to jeden najlepszych sposobów.