Home » Nieruchomości » REIT-y » Jak i gdzie kupić REITy na nieruchomości

Jak i gdzie kupić REITy na nieruchomości

Arkadiusz Jędrysiak

12 września, 2023

Na pewno nie jeden raz słyszałeś historię o znajomych, którzy kupili nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, a teraz wynajmują ją za duże pieniądze. Bycie rentierem w Polsce robi się coraz popularniejsze, jednak aby kupić mieszkanie, w większości przypadków trzeba dysponować naprawdę dużą kwotą. Jeżeli nie posiadasz wolnych kilkuset tysięcy złotych, nie przejmuj się! Też możesz inwestować w nieruchomości. Na początek wystarczy jedynie kilkaset złotych aby kupić swój pierwszy reit na nieruchomości. W tym tekście przedstawię czym są REIT-y, jak i gdzie można je kupić oraz czy warto wykorzystywać ten sposób do pomnażania kapitału.

Czym są reity na nieruchomości

REIT-y po raz pierwszy pojawiły się w latach 60-tych w Stanach Zjednoczonych. Idea była prosta, przeciętny Kowalski, albo Smith nie zawsze mógł sobie pozwolić na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Stworzono więc przyjazne inwestorom indywidualnym fundusze REIT, które umożliwiły inwestowanie w nieruchomości mniejszymi kwotami. REIT, czyli z angielskiego Real Estate Investments Trust to przedsiębiorstwo, które posiada na własność dużą ilość nieruchomości najróżniejszego rodzaju, a swoje dochody czerpie z ich wynajmowania. Mówiąc prościej, REIT jest po prostu ogromnym rentierem, a Ty kupując jego akcje, otrzymujesz swoją część udziału w zyskach.

Ile można zarobić na reitach na nieruchomości? Zarobek składa się z dwóch części: otrzymywanej kwartalnie dywidendy oraz wzrośnie ceny akcji danego funduszu REIT.

Spójrzmy na dane historyczne jednego z największych amerykańskich funduszy inwestycyjnych na rynku real estate. American Tower, właściciel i operator infrastruktury bezprzewodowej i transmisyjnej, osiągał w ostatnich latach następujące wyceny i wypłaty dywidend:

• rok 2012 (listopad): American Tower REIT – 75 USD + kwartalna dywidenda 0,23$ na akcję
• rok 2015 (listopad): American Tower REIT – 97 USD + kwartalna dywidenda 0,46$ na akcję
• rok 2018 (listopad): American Tower REIT – 160 USD + kwartalna dywidenda 0,79$ na akcję
• rok 2021 (listopad): American Tower REIT – 281 USD + kwartalna dywidenda 1,31$ na akcję
• rok 2024 (listopad): American Tower REIT – ?

REIT-y to w zasadzie nic innego jak spółki giełdowe z sektora nieruchomości, z tą różnicą iż korzystają z przywilejów podatkowych i są „zmuszone” przepisami prawa do dzielenia się zyskiem z akcjonariuszami. Trzeba pamiętać, iż jako firmy notowane na giełdzie, ich akcje podlegają wahaniom cen, podczas hossy dynamicznie rosną, podczas bessy nurkują w dół.

Amerykańskie REITy najpopularniejsze na rynku

Oczywiście nie powinno Cię szokować, że skoro REIT-y wymyślono w Stanach, to właśnie tam cieszą się one największą popularnością. Przewaga nad resztą rynku światowego robi wrażenie, amerykańskie REIT-y stanowią 63% wszystkich REIT-ów na świecie. Drugie miejsce zajmuje Japonia z wynikiem „zaledwie” 7%, dalej Australia 5%, Singapur 3,5% i Hongkong 2%. Jak widzisz, REIT-y są domeną gospodarek dojrzałego kapitalizmu i państw wysoko rozwiniętych.

Amerykańska dominacja jest jednak wyraźna i bierze się to z powszechnego przekonania, że ludzi do inwestowania należy zachęcać. REIT-y amerykańskie podlegają korzystnemu opodatkowaniu i mają ustawowy obowiązek dzielenia się przeważającą większością zysku z najmu w formie dywidend. Dywidendą jest wypłacana w danym okresie (w Stanach najczęściej jest to jedna wypłata na kwartał, choć zdarzają się wypłaty półroczne ale też miesięczne) bonifikata finansowa dla akcjonariuszy.

Kupując kawałek takiego REIT-u możesz zatem trzymać go w nieskończoność, a Twoje akcje co kwartał dadzą Ci stałą kwotę, dokładnie jakbyś miał mieszkanie na własność! Możesz przy okazji zapomnieć o historiach znajomych, którzy wynajęli mieszkanie podejrzanym lokatorom, a po miesiącu trzeba było gipsować ściany. Tutaj wszystko załatwia REIT, Ciebie interesuje tylko posiadanie jego akcji.

Największe i najlepiej znane REITy

Mówiąc najprościej, wybór REIT-ów w Stanach jest ogromny. Istnieją REIT-y przemysłowe, szpitalne, magazynowe, biurowe, hipoteczne, mieszane, a nawet posiadające jedynie wieże transmisyjne. Sektor dotyczy w tym wypadku rodzaju najemców, ale także rodzaju nieruchomości. Jak możesz się domyślić, REIT magazynowy będzie oferował swoim klientom magazyn, a REIT biurowy biuro. Nasz wybór będzie zależał wyłącznie od indywidualnych preferencji, jednak warto pochylić się w tym miejscu nad kilkoma najpopularniejszymi opcjami, które na początek będą solidnym i bezpiecznym wyborem.

Poniżej znajdziesz znane REIT-y cieszące się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów: 

American Tower REIT

• symbol giełdowy: AMT
• firma: American Tower Corporation
• rok założenia: 1995   
• notowane na giełdzie: NYSE (USA)
• broker u którego kupisz ten ETF: m.in. XTB, Degiro, eToro  
• opis:   

Realty REIT

• symbol giełdowy: O
• firma: Realty Income Corporation
• rok założenia: 1969   
• notowane na giełdzie: NYSE (USA)
• broker u którego kupisz ten ETF: m.in. XTB, TMS, eToro 
• opis:  

Zdecydowanie na topie plasuje się Realty Income (symbol giełdowy: O). Jest to REIT z sektora mieszanego, a w jego portfelu liczącym 27 miliardów dolarów znajdziemy zarówno restauracje, teatry, lokale usługowe, przedszkola, kina czy nawet muzea. Co ważne, wynajmujący muszą spełniać ścisłe kryteria by wynajmować daną nieruchomość i taka bezpieczna polityka sprawiła, że Realty Income mógł nawet w trakcie pandemii liczyć na opłacalność czynszu na poziomie powyżej 90%.

Stag Industrial REIT

• symbol giełdowy: STAG
• firma: Stag Industrial Inc.
• rok założenia: 2011   
• notowane na giełdzie: NYSE (USA)
• broker u którego kupisz ten ETF: m.in. XTB, TMS, Degiro  
• opis:  

Innym interesującym REIT-em jest Stag Industrial, wynajmujący hangary dużym dostawcom przemysłowym. Pozornie nie brzmi to jak niesamowity interes, jednak gdy dodamy do tego informacje, że magazyny wynajmują u nich firmy takie jak Amazon, sytuacja od razu się zmienia. W posiadaniu firmy znajduje się prawie 600 nieruchomości.

National Health Investors REIT

• symbol giełdowy: NHI
• firma: National Health Investors, Inc.
• rok założenia: 1991   
• notowane na giełdzie: NYSE (USA)
• broker u którego kupisz ten ETF: m.in. XTB, TMS, Degiro  
• opis:  

Jeżeli informacja o starzeniu się społeczeństw robi na Tobie wrażenie, być może zainteresują Cię REIT-y z sektora „healthcare”. Aktywa takie jak National Healthcare Investors (symbol giełdowy: NHI) czy Omega Healthcare (symbol giełdowy: OHI) to przykłady zarabiania na wynajmie budynków szpitalnych, przychodni, domów spokojnej starości. W Stanach służba zdrowia w o wiele większym stopniu składa się z sektora prywatnego i taki stan rzeczy nikogo nie dziwi.

Jeżeli mimo wszystko preferujesz inne rynki, REIT-y działają również w Europie. Francuski Unibail Rodamco czy brytyjski Land Securities to tylko czubek góry lodowej. W Polsce co prawda REIT-y jeszcze nie funkcjonują, jednak coraz głośniej mówi się o ustawie, która miałaby powołać je do życia. Nie oznacza to, że jako Polak nie możesz inwestować w REITy. Możesz, w łatwy sposób kupisz akcje akcje amerykańskie w najlepszych domach maklerskich oraz poprzez brokerów.

Czym się różni REIT od innych spółek giełdowych?

REIT-y choć są to „normalne” akcje giełdowe, posiadają kilka elementów różnicujących. Jak już zostało wspomniane, kupując REIT w Stanach masz pewność, że 90% zysku zostanie przekazane akcjonariuszom. Przy analizie REIT-ów powinieneś brać pod uwagę nieco inne wskaźniki. W szczególności zwróć uwagę na poziom zadłużenia, bo w porównaniu ze „zwykłymi” akcjami może być on nieco wyższy.

Nie jest też tajemnicą, że REIT-y co jakiś czas emitują nowe akcje, aby pozyskać nowy strumień kapitału na inwestycje. Powyższe operacje nie są jednak niczym złym, o ile są utrzymane na rozsądnym poziomie.

Większość domów maklerskich ma w swojej ofercie międzynarodowe REIT-y, ale by móc w nie inwestować, wcale nie musisz zakładać konta na zagranicznym portalu. Dla przykładu, XTB jest polskim domem maklerskim mającym w ofercie zarówno REIT-y jak i ETF-y na cały indeks.

Amerykańskie REIT-y kupisz na korzystnych warunkach m.in. w następujących domach maklerskich:

Firma	Opis	Ocena	Rejestracja
	XTB Polski dom maklerski z dostępem do 3000 akcji z 16 największych giełd z całego świata. Bez prowizji za handel akcjami i ETF-ami do miesięcznego obrotu 100 tys. euro.	XTB opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto
2	Oanda TMS Brokers Polski dom maklerski ze świetną ofertą akcji rzeczywistych z GPW oraz amerykańskiej NYSE i NASDAQ. Daje dostęp do ponad 1800 akcji. Brak prowizji za handel akcjami z USA (bez limitu).	Oanda TMS Brokers opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto
3	EXANTE Broker oferujący dostęp do amerykańskich ETF-ów. Do handlu otrzymujemy 300 000 produktów z 50 rynków z poziomu jednego konta.	Exante opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto

Jaki podatek zapłacę inwestując w REIT amerykański, europejski, azjatycki

Jeżeli chodzi o podatki, to w większości przypadków koniec końców część podatku zapłacisz w kraju siedziby REIT-u, a część w Polsce. Dla przykładu, w Stanach będzie to 15%, w Japonii 15,3%, a w Wielkiej Brytanii 0% (całość opłacamy w Polsce, za wyjątkiem pojedynczych przypadków). Najczęściej w Polsce będziemy musieli wyrównać konieczną różnicę do wysokości stawki podatku dochodowego, czyli dla przykładu płacąc w Stanach 15%, w Polsce musisz opłacić jeszcze 4%.

Inwestując w REIT-y warto wybrać dom maklerski, który umożliwia wypełnienie formularza W-8BEN. Bez tego dokumentu inwestowanie w spółki amerykańskie staje się mniej opłacalne, gdyż w przypadku dywidendy z USA zostaniesz obciążony stawką 30% a nie 15%. Na szczęście wiele domów maklerskich i brokerów (w tym m.in. XTB, DEGIRO) udostępnia formularz W-8BEN, którego wypełnienie zajmuje dosłownie 2 minuty i jednoznacznie rozwiązuje ten problem.

Jak kupić REIT na nieruchomości. Podsumowanie

Jak widzisz, wcale nie trzeba dobić do kilkuset tysięcy złotych na rachunku, aby rozpocząć inwestowanie na rynku nieruchomości. REIT-y mają mnóstwo zalet, dlatego nic dziwnego, że w USA gdzie rynek akcji kwitnie od ponad stulecia, cieszą się one taką popularnością. Na szczęście inwestowanie na giełdzie w Nowym Jorku jest dzisiaj niezwykle proste i łatwo dostępne, stąd z ogromnych możliwości tego rynku korzystają także i polscy inwestorzy.

Przeczytaj również: REIT-y w XTB