Co to jest REIT?
REIT to fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości. To firma, która jest inwestorem w sektorze nieruchomości i czerpie z tego regularny przychód. Te firmy z branży nieruchomości muszą spełniać szereg wymogów, aby kwalifikować się jako REIT. Większość REIT na nieruchomości działa na największych, światowych giełdach i oferuje szereg korzyści dla swoich udziałowców.
Czym są REIT-y?
Fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości („REIT”) to spółka, która jest właścicielem lub w jakiś sposób uczestniczy w finansowaniu nieruchomości, przynoszących dochód. Dają one możliwość inwestowania przeciętnym ludziom w sposób taki, jak robią to fundusze inwestycyjne. Korzystając z tej opcji, zyskujesz m.in. możliwość dostępu do dochodów opartych na dywidendach.
REIT-y pozwalają każdemu inwestować w portfele aktywów nieruchomościowych w taki sam sposób, w jaki inwestują w inne branże – poprzez zakup poszczególnych akcji spółki lub za pośrednictwem funduszu inwestycyjnego lub funduszu giełdowego. Akcjonariusze REIT zarabiają część uzyskanego dochodu – bez konieczności kupowania, zarządzania lub finansowania nieruchomości.
REIT inwestują w szeroki zakres rodzajów nieruchomości, w tym biura, budynki mieszkalne, magazyny, placówki medyczne, centra danych, infrastrukturę i hotele. Większość REIT skupia się na określonym typie własności.
Przeczytaj również: REIT-y w XTB
Jakie są rodzaje REIT-ów?
Podział REIT-ów ze względu na typ, jest prosty. Są to fundusze kapitałowe, prywatne, publiczne i hipoteczne.
- kapitałowe – większość REIT to fundusze w obrocie publicznym. Działają w formie kapitałowej, zapewniając inwestorom dostęp do różnych portfeli aktywów przynoszących dochód, na które nie byliby w stanie sobie pozwolić, na własną rękę. Te firmy z branży nieruchomości posiadają nieruchomości w wielu sektorach, które są dzierżawione najemcom, takich jak budynki biurowe, centra handlowe, kompleksy apartamentowe i inne. Rozdzielają większość swoich dochodów akcjonariuszom w formie dywidend.
- mREIT – zapewniają finansowanie nieruchomości przynoszących dochód poprzez nabywanie lub udzielanie kredytów hipotecznych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką oraz uzyskiwanie dochodów z odsetek od tych inwestycji.
- publiczne REIT-y nienotowane na giełdzie (PNLRs) nie handlują na krajowych giełdach. Opcje płynności różnią się i mogą mieć formę programów odkupu akcji lub transakcji na rynku wtórnym, ale są zazwyczaj ograniczone.
- prywatne REIT – to oferty, których akcje nie są notowane na krajowych giełdach.
Sektory REIT
REIT inwestują w większość rodzajów nieruchomości. Pod względem typologii inwestycji, wyszczególniono poszczególne rodzaje REIT-ów:
REIT-y biurowe
Określają własność lub zarządzanie nieruchomościami o charakterystyce użytkowej/biurowej i wynajem powierzchni tego typu. Niektóre z nich, koncentrują się na określonych rodzajach rynków, takich jak centralne dzielnice biznesowe lub obszary podmiejskie. Niektórzy podkreślają konkretne klasy najemców, takie jak agencje rządowe lub firmy biotechnologiczne.
REIT-y przemysłowe
Niektóre przemysłowe REIT koncentrują się na określonych typach nieruchomości, takich jak magazyny i centra dystrybucyjne. Przemysłowe REIT odgrywają ważną rolę w handlu elektronicznym i pomagają sprostać szybkiemu zapotrzebowaniu na dostawy.
REIT-y detaliczne
Detaliczne REIT obejmują REIT, które koncentrują się na dużych regionalnych centrach handlowych, centrach outletowych, a także mniejszych galeriach lub sieciach sklepów spożywczych, w których znajdują się również tzw. „wyspy”.
hospitality reits – obejmują wszelkie fundusze inwestycyjne w nieruchomości zorientowane na zapewnienie zakwaterowania i/lub rozrywki, i/lub wyżywienia.
residential reits (REIT-y mieszkaniowe) – skupiają się na inwestycjach w budynki mieszkalne, akademiki i domy jednorodzinne. W ramach tych segmentów rynku, niektóre REIT-y mieszkaniowe również koncentrują się na określonych rynkach geograficznych lub klasach nieruchomości.
office reits (REIT-y biurowe) – inwestycje w tym obszarze, zorientowane są na nieruchomości przeznaczone do użytku, jako powierzchnie biurowe.
data center reits – jeden z podsektorów REIT o ogromnym potencjale inwestycyjnym. Inwestycje realizowane są w zakresie powierzchni przeznaczonych pod przechowywanie danych firm z sektora rozwiązań technologicznych.
industrial reits (REIT-y przemysłowe) – koncentrują się na nieruchomości, takich jak magazyny i centra dystrybucyjne. Przemysłowe REIT odgrywają ważną rolę w handlu elektronicznym i pomagają zaspokoić zapotrzebowanie na szybkie dostawy.
retail reits (REIT-y detaliczne) – obejmują sektor nieruchomości, skupiony na inwestycjach w powierzchnie handlowe, jak: galerie i centra, supermarkety.
lodging/resorts reits – fundusze inwestycyjne, zobligowane inwestycje w hotele i kurorty. W swym zakresie posiadają różnorodność nieruchomości, pod względem jakości świadczonych usług i udogodnień.
health care reits – skupiają inwestycje w powierzchnie przeznaczone do świadczenia opieki zdrowotnej i usług pomocniczych.
diversified reits (REIT-y dywersyfikowane) – REIT-y kapitałowe, zrzeszające w swoim funduszu co najmniej dwa rodzaje
nieruchomości komercyjnych.
specialty reits (REIT-y specjalistyczne) – posiadają nieruchomości, które swoim charakterem wykraczają poza pozostałe podsektory. Są to m.in. tereny rolnicze lub kasyna.
Najbardziej znane firmy będące REIT-ami
Istnieją setki notowanych na giełdzie funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT), jednak niektóre z nich wyraźnie wyróżniają się samą wielkością ich działalności. I chociaż nie zawsze tak jest, przyjrzenie się największym firmom w danym sektorze może dać ci cenny wgląd w trendy w branży i wskazać najbardziej stabilne i dojrzałe firmy, w które warto inwestować.
Do najbardziej znanych należą American Tower oraz Simon Property Group, które stanowią czołówkę REIT-ów, deprymując pozostałe podmioty swoją wielkością i kapitałem.
Jak inwestować w REIT-y?
Osoba fizyczna może nabyć akcje REIT, który jest notowany na giełdach papierów wartościowych, podobnie jak każdą inną akcję. Reity nie są jednak dostępne na każdej giełdzie, nie znajdziesz ich chociażby na warszawskiej GPW. Najpopularniejsze fundusze nieruchomości to reity amerykańskie oraz reity Singapur.
Podobnie jak wszystkie spółki, których akcje są notowane w obrocie publicznym, akcje REIT są wyceniane przez rynek przez cały dzień handlowy. Aby ocenić wartość inwestycyjną akcji REIT, analitycy zazwyczaj biorą pod uwagę:
- przewidywany wzrost zysku na jedną akcję;
- przewidywany całkowity zwrot z akcji, szacowany na podstawie oczekiwanej zmiany ceny i przeważającej stopy dywidendy;
- bieżące stopy zwrotu z dywidend w stosunku do innych inwestycji zorientowanych na rentowność (np. obligacje, akcje i inne);
- wartości aktywów bazowych nieruchomości i/lub kredytów hipotecznych i innych aktywów.
Dlaczego warto inwestować w Real Estate Investment Trusts?
REIT w przeszłości przynosiły konkurencyjne łączne stopy zwrotu, oparte na wysokich, stałych dochodach z dywidend i długoterminowej aprecjacji kapitału. Ich stosunkowo niska korelacja z innymi aktywami czyni je również doskonałym dywersyfikatorem portfela, który może pomóc zmniejszyć ogólne ryzyko Twojego portfela i zwiększyć zwroty. Takie są cechy inwestowania w nieruchomości.
Dlaczego powinieneś inwestować w REIT-y?
REIT to inwestycje o całkowitym zwrocie. Zazwyczaj zapewniają wysokie dywidendy oraz możliwość umiarkowanej, długoterminowej aprecjacji kapitału. Długoterminowe łączne zwroty z akcji REIT są zwykle podobne do wartości akcji i większe niż zwroty z obligacji o niższym ryzyku.
REIT-y uznawane są za wysokiej jakości fundusze, generujące stałe i zrównoważone zyski. Dochody z dywidend, jakie otrzymują akcjonariusze sprawiają, że REIT-y są aktywem dajacym ogromny potencjał zarówno do rozwoju, jak i generowania przychodów. Przez wzgląd na to, różnorodność podmiotów w nie inwestujących jest bardzo duża. W REIT-y inwestują zarówno emeryci, upatrujący w tym szansę na zapewnienie sobie dodatkowego źródła przychodu, jak i osoby chcące zwiększyć swoje późniejsze środki na emeryturze, a także ludzie pracujący, młodzi – bez względu na wykształcenie, wiek i status społeczny.
REIT na giełdzie
Notuje się, że aktualnie 30 funduszy REIT jest członkami indeksu S&P 500, gdzie stanowią one niecałe 3% indeksu S&P 500 według kapitalizacji rynkowej.
W indeksie Russell 2000, REIT stanowią z kolei około 8% wagi tego indeksu, co wskazuje na ich potencjał i zainteresowanie, jakie budzą w inwestorach.
W przeciętnym dniu, wolumen obrotu funduszami REIT wynosi około 9 mld USD.
Przykładowe REIT-y wchodzące do indeksu S&P 500, to m.in.: Retail Opportunity Investments, Washington Prime Group, Four Corners Property Trust czy Care Trust REIT.
Wzrost dochodów z REIT jest zazwyczaj generowany przez wyższe przychody, niższe koszty i nowe możliwości biznesowe. Największymi źródłami wzrostu dochodów są wyższe wskaźniki obłożenia budynków i wzrost czynszów. Dodatkowe programy nabywania i rozwoju nieruchomości również stwarzają możliwości rozwoju, pod warunkiem, że zyski ekonomiczne z tych inwestycji przekraczają koszty finansowania.
REIT to płynna inwestycja, która jest zdywersyfikowana w zakresie nieruchomości w różnych lokalizacjach geograficznych. Dla porównania, dom jest aktywem stosunkowo niepłynnym, którego ryzyko inwestycyjne nie jest zdywersyfikowane, ale raczej silnie skoncentrowane. REIT to przede wszystkim nieruchomości pracujące dla Ciebie.
Co najważniejsze. Możesz posiadać już kilka REIT i nawet o tym nie wiesz, zwłaszcza jeśli posiadasz fundusz indeksowy oparty na indeksie Standard &Poor’s 500.
Dla tych, którzy szukają dodatkowych dochodów, istnieje sporo sposobów inwestowania w REIT – klasę aktywów, która wykazała się silną wydajnością w obecnym czasie, dostarczając swoim inwestorom miliardy USD na całym świecie.
