Jak inwestować w REIT-y (rejty). Poznaj najpopularniejsze metody inwestowania w fundusze nieruchomości.
Stare porzekadło mówi, że “na nieruchomościach nie można stracić”. Czy tak jest w każdym przypadku? Czy dotyczy to również funduszy nieruchomości? Jak inwestować w REIT-y? Którą z metod inwestowania wybrać? Pytań jest wiele. Temat jest jednak na tyle interesujący, że warto go dogłębnie przeanalizować.
Co to jest REIT? Jak to działa? Jak się zarabia na REIT-ach?
Co to jest REIT? Fundusz typu REIT (Real Estate Investment Trust) to instrument, który powstał w latach 60. XX wieku w USA. Według powszechnej wiedzy gospodarka Stanów Zjednoczonych posiada silne oparcie w postaci rynku kapitałowego, który ma dużo większe znaczenie niż sektor bankowy. Zupełnie odwrotnie niż w Europie, w której finansowanie działalności przedsiębiorstw pochodzi z sektora bankowego. Aby zapewnić obywatelom korzystanie z prosperity na rynku nieruchomości postanowiono stworzyć specjalne fundusze inwestujące tylko i wyłącznie w tym sektorze. Fundusze typu REIT rozpowszechniły się na całym świecie i są dziś obecne w ponad 100 krajach. Niestety, ale Polska dopiero aspiruje do tego grona. Przekrój inwestycyjny funduszy wygląda obecnie następująco:
- klasyczne nieruchomości: mieszkania, biurowce, centra handlowe,
- obiekty związane z nowymi technologiami: wieże przekaźnikowe, centra danych,
- obiekty logistyczne: magazyny, zakłady przemysłowe i pozostałe.
Na funduszach REIT można zarabiać w dwojaki sposób – na wzroście ceny funduszu oraz na dywidendach, które są wypłacane w regularnych okresach. Pod tym względem są one bardzo podobne do akcji, jednak warto pamiętać o tym, że “cykl życia” nieruchomości jest zupełnie inny niż w przypadku firm notowanych na giełdzie. Na ich wycenę wpływają takie czynniki jak demografia, stopy procentowe czy popularność najmu.
Dlaczego REIT-y są takie popularne?
Aby zachęcić posiadaczy kapitału do zakładania REIT-ów, fundusze zwolniono z podatku dochodowego. W zamian postawiono warunek – 90% zysku z najmu nieruchomości będzie wypłacane akcjonariuszom w postaci dywidendy. Poza tym REIT musi być zarządzany przez radę nadzorczą lub powierniczą, posiadać co najmniej 100 akcjonariuszy, spośród których 5 lub mniej nie może posiadać 50% kapitału w ostatnim półroczu pod swoją kontrolą. Przepisy służą ograniczeniu koncentracji zbyt silnej władzy w małym gronie współwłaścicieli.
To co jest najbardziej istotne z twojego punktu widzenia jako inwestora indywidualnego to fakt, że REIT jest zobligowany przepisami prawa to dzielenia się zyskiem. Jeśli więc, dany fundusz wygeneruje dochód to musi się nim podzielić z akcjonariuszami. Popularność REIT-ów bierze się stąd, że jako współwłaściciel nieruchomości praktycznie nie posiadasz żadnych obowiązków. Nie musisz szukać najemców, nie musisz remontować lokalu, nie musisz rozwiązywać wszystkich problemów po drodze. Otrzymujesz wynagrodzenie, a obowiązki scedowane są na zarządzającego nieruchomością (często jest to również ten sam REIT, który jest właścicielem).
Przeczytaj również: REIT-y w domu maklerskim XTB
Co wpływa na notowania REIT-ów?
Pomimo podobieństw funkcjonowania funduszy do rynku akcji nie należy zapominać o specyfice rynku nieruchomości. To przede wszystkim on ma wpływ na notowania REIT-ów. Czynniki wpływające na ten rynek będą w dłuższej perspektywie decydować o wycenie funduszy:
- wysokość stóp procentowych – wpływa na cenę pieniądza a pośrednio na cenę dóbr, w tym nieruchomości. Obecne ultra niskie stopy procentowe zachęcają do zadłużania się i kupowania mieszkań na kredyt. To stymuluje rosnące ceny na rynku. Jeśli stopy zostaną podniesione nastąpi odwrócenie trendu i ceny zaczną powoli spadać.
- demografia – młode społeczeństwa napędzają popyt na nowe mieszkania, w przypadku starzenia się społeczeństw spada zainteresowanie nieruchomościami.
- styl życia – jeśli dzielnica mieszkaniowa staje się niemodna, to następuje odpływ klientów, podobnie dzieje się z trendami w nieruchomościach.
- rozwój e – commerce spowodował spadek popularności centrów handlowych a pandemia sprawiła, że biurowce stały się opustoszałe.
Te elementy są kluczowe gdy kupujesz akcje REIT-ów w celu ich późniejszej odsprzedaży. Mają też jednak znaczenie dla wartości wypłacanej dywidendy. Sprzyjające czynniki będą powodować wyższe wpływy na twoje konto. I odwrotnie, niekorzystne okoliczności sprawią, że zarobki z najmu będą niższe.
Jak inwestować w REIT-y? Dwie metody na kupno amerykańskich „rejtów”
Metoda 1 – kupno akcji REIT
Domy maklerskie oraz brokerzy oferują zakup akcji funduszy typu REIT. Akcje REIT-ów kupuje się dokładnie tak samo jak akcje zwykłych spółek. W pierwszym kroku musisz wybrać w jaki fundusz chcesz zainwestować. Przykładowo, najbardziej znane i popularne fundusze z rynku amerykańskiego to:
- Simon Property Group (SPG) – nieruchomości typu centra handlowe
- American Tower (AMT) – nieruchomości typu telekomunikacja
- Prologis (PLD) – nieruchomości przemysłowe, logistyka, magazyny
- Equinix (EQIX) – nieruchomości typu centra danych
- Welltower (WELL) – nieruchomości typu opieka zdrowotna
- Equity Residential (EQR) – nieruchomości typu apartamenty, osiedla mieszkaniowe
Cześć z tych firm notowana jest na amerykańskiej giełdzie NYSE, część na NASDAQ. Aby kupić akcje REIT-ów musisz znaleźć brokera, który oferuje dostęp do giełd z USA. Oferta brokerów różni się wysokością prowizji i szerokością oferty. Tradycyjnie największe możliwości posiadają zagraniczni operatorzy, mający w ofercie kilkaset funduszy z całego świata.
Akcje amerykańskich REIT-ów kupisz tutaj:
| Firma | Opis | Ocena | Rejestracja |
|---|---|---|---|
|
XTBPolski dom maklerski z dostępem do 3000 akcji z 16 największych giełd z całego świata. Bez prowizji za handel akcjami i ETF-ami do miesięcznego obrotu 100 tys. euro. | XTB opinie i recenzja 2024 r. |
|
|
Oanda TMS BrokersPolski dom maklerski ze świetną ofertą akcji rzeczywistych z GPW oraz amerykańskiej NYSE i NASDAQ. Daje dostęp do ponad 1800 akcji. Brak prowizji za handel akcjami z USA (bez limitu). | Oanda TMS Brokers opinie i recenzja 2024 r. |
|
|
EXANTEBroker oferujący dostęp do amerykańskich ETF-ów. Do handlu otrzymujemy 300 000 produktów z 50 rynków z poziomu jednego konta. | Exante opinie i recenzja 2024 r. |
|
Metoda 2 – kupno jednostek ETF na REIT-y
W przypadku gdy planujesz kupić kilka lub kilkanaście różnych REIT-ów powinieneś rozważyć ETF na REIT-y. To wygodniejsze, i często tańsze, rozwiązanie. Zamiast samodzielnie dokonywać wielu transakcji, kupujesz jednostki jednego wybranego ETF z ekspozycją na REIT-y. Popularność obydwóch rodzajów funduszy w USA sprawiła, że dostępnych jest kilka bardzo ciekawych instrumentów. Przykładowe ETF-y na REIT-y:
Inwestowanie w REIT-y – czy to się opłaca? Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości poprzez REIT-y podobne jest do inwestowania w akcje spółek. Główną różnicą jest przedmiot działalności – nieruchomości oraz wymogi prawno–kapitałowe. Większa część zysku jest przekazywana akcjonariuszom w postaci dywidendy. Jest to doskonała alternatywa do kupowania mieszkań pod wynajem. Główną zaletą jest i wysoka płynność i większe możliwości inwestycyjne przy niższym kapitale. Można w nie inwestować bezpośrednio lub w postaci funduszy ETF.
Tak jak w przypadku każdego aktywa, liczy się moment wejścia i wyjścia z inwestycji. To czy twoja inwestycja będzie opłacalna zależy mocno od tego czy akcje REIT-ów kupiłeś „na górce” czy podczas korekty. Im taniej kupisz, tym twoja stopa dywidendy będzie wyższa. Pod uwagę musisz wziąć również ryzyko walutowe. REIT-y kupujesz najczęściej za dolary amerykańskie. W zależności więc od kursu USD twoja inwestycja może być jeszcze bardziej opłacalna w czasie lub mniej w zależności od aktualnej wyceny waluty.
