Home » Nieruchomości » REIT-y » REITy w Polsce. Czy można inwestować w rejty na GPW? Wspólne inwestowanie w nieruchomości

REITy w Polsce. Czy można inwestować w rejty na GPW? Wspólne inwestowanie w nieruchomości

Arkadiusz Jędrysiak

19 stycznia, 2023

Chciałbyś posiadać własne mieszkanie na wynajem? Marzysz o własnej nieruchomości komercyjnej, która czy przynosiłaby ci stały dochód? W większości przypadków, aby zostać inwestorem na rynku nieruchomości potrzeba dużego kapitału lub posiadania chociażby własnego wkładu pod hipotekę. Problem wystarczającej ilości pieniędzy rozwiązują REIT-y – fundusze nieruchomości pozwalające czerpać zyski z najmu przy niewielkich kwotach przeznaczonych na inwestycje. Czy REITy w Polsce są dostępne? Kto może w nie inwestować? Który dom maklerskie oferuje tanie konto umożliwiające kupno i sprzedaż REIT-ów?

Czym są REIT-y? 

Pierwsze fundusze typu REIT powstały w latach 60. XX wieku W Stanach Zjednoczonych, kiedy prezydent Eisenhower podpisał tak zwany “REIT Act”. Umożliwił tym samym powstanie funduszy inwestujących stricte w nieruchomości. Dzięki temu korzyści z rozwoju tego rynku mogą odnieść zarówno duzi instytucjonalni gracze oraz indywidualne osoby fizyczne. Ta ustawa pozwoliła drobnym inwestorom na posiadanie większych i dużo bardziej zdywersyfikowanych, lepiej zarządzanych aktywów w sektorze majątku nieruchomego. 

Konstrukcja funduszy REIT bardzo przypomina akcje, ponieważ są notowane na rynku publicznym i stanowią udziały w spółkach kupujących, budujących, zarządzających lub sprzedających nieruchomości. Ze względu na rodzaj przedmiotu inwestycji, REIT-y podzielono na kilka grup: 

• Equity REITs – fundusze o charakterze kapitałowym, 
• Mortgage REITs – fundusze hipoteczne (mieszkalne oraz komercyjne), 
• Hybrid REITs – fundusze o charakterze mieszanym (łączące cechy dwóch powyższych instrumentów). 

Od początku swojej działalności REIT-y wypłacały akcjonariuszom ponad 90% środków uzyskiwanych z tytułu wynajmu. Dzieliły się zyskiem w postaci regularnie wypłacanej dywidendy. W ten sposób fundusze mogły być zwolnione z płacenia podatku dochodowego. 

REIT-y w Polsce – stan aktualny 

Obecnie w Polsce brak jest jakichkolwiek rozwiązań prawnych, które pozwalałyby na zakładanie REIT-ów. Polskie prawo nie przewiduje zwolnień podatkowych dla podmiotów prowadzących budowę i najem nieruchomości. REIT-y nie są notowane na GPW. Niektóre rodzime firmy postanowiły wykorzystać okazję i stworzyły mechanizmy podobne do funduszy typu REIT. Przykładem jest platforma inwestycyjna należąca do Griffin Capital Partners oraz apartamenty wakacyjne o podobnym przeznaczeniu.  

Co jakiś czas słyszy się, że polski rząd prowadzi prace legislacyjne, które mają uregulować działalność REIT-ów w Polsce. Na przeszkodzie stają różne kwestie, m.in.: 

• Czy polskie REIT-y będą spółkami publicznymi, czy funduszami inwestycyjnymi, tak jak ich pierwowzór? 
• Jaki będzie przedmiot inwestycji tych funduszy? Czy będą inwestować w lokale mieszkaniowe czy również w komercyjne?
• Czy REITy w Polsce nie byłyby konkurencją dla rządowego programu mieszkaniowego? 

Raport ze wstępnymi założeniami do ustawy o REIT-ach został złożony w 2021 roku do Ministerstwa Rozwoju i tam utknął. Międzyresortowy zespół powołany przez premiera, składający się z przedstawicieli Ministerstwa Finansów, NBP i różnych agend rządowych ma w przyszłości kontynuować prace nad projektem i finalną ustawą. Czy tak się stanie? Nie wydaje się aby dla obecnego rządu REITy były priorytetem.  

Pomimo braku rozwiązań legislacyjnych polski inwestor nie jest skazany na czekanie. Bez żadnego problemu możesz zainwestować w reity zagraniczne w tym popularne REIT-y amerykańskie czy REITy Singapur.

REIT-y zagraniczne – jak można je kupić? 

Zagraniczne REIT-y możesz kupić za pośrednictwem biura maklerskiego lub platformy brokerskiej. Na tym tle wyróżniają się XTB, TMS, Degiro oraz Exante oferując kilkadziesiąt różnych REIT-ów w sprzedaży.

Darmowe konto maklerskie założysz m.in. w jednym z wymienionych domów maklerskich:

Firma	Opis	Ocena	Rejestracja
	XTB Polski dom maklerski z dostępem do 3000 akcji z 16 największych giełd z całego świata. Bez prowizji za handel akcjami i ETF-ami do miesięcznego obrotu 100 tys. euro.	XTB opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto
2	Oanda TMS Brokers Polski dom maklerski ze świetną ofertą akcji rzeczywistych z GPW oraz amerykańskiej NYSE i NASDAQ. Daje dostęp do ponad 1800 akcji. Brak prowizji za handel akcjami z USA (bez limitu).	Oanda TMS Brokers opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto
3	EXANTE Broker oferujący dostęp do amerykańskich ETF-ów. Do handlu otrzymujemy 300 000 produktów z 50 rynków z poziomu jednego konta.	Exante opinie i recenzja 2024 r.	Załóż konto

Warto wiedzieć, iż szerszą ekspozycję na REITy możesz uzyskać wybierając ETF na REITy – tym samym zamiast skupować akcje pojedynczych spółek od razu jedną transakcją inwestujesz w wiele funduszy nieruchomości na raz.

REIT-y bardzo przypominają akcje, jedyną różnicą jest przedmiot inwestycji – w tym przypadku są to nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe, logistyczne, przemysłowe itd. Dodatkowo fundusze muszą przekazywać ok. 90% swoich zysków dla inwestorów w postaci dywidendy.  

Inwestycja w REIT czy kupno mieszkania na wynajem? Co lepsze?  

Dla wielu osób REITy stanowią alternatywę w stosunku do kupowania mieszkań pod wynajem. Są bardziej płynne i nie wymagają dużej ilości kapitału ani zdolności kredytowej. 

Obydwie metody – kupno mieszkania na wynajem oraz inwestowanie w REITy – mają wiele zalet. Przewagą mieszkania jest ich namacalność, widzimy nasze aktywo, przebywamy w nim, jest zlokalizowane blisko nas.

Nieruchomości zarządzane przez REITy są odległe, jesteśmy współwłaścicielem i nie mamy wpływu na ich rentowność. Z drugiej strony pozbywamy się wszelkich niedogodności typu remont mieszkania, wybór najemców, windykacja czynszu itp. W przypadku zakupu mieszkania transakcja może zająć kilka tygodni ze względu na formalności. REIT-y możesz kupić w każdym momencie trwania sesji giełdowej, czyli w kilka minut po zakończeniu czytania tego artykułu.

Stopa zwrotu wygląda podobnie, z reguły wynosi od 5 do 8%. Największe różnice występują przy możliwościach inwestycyjnych – REITY to koszt kilkudziesięciu złotych a w przypadku mieszkań należy posiadać kilkaset tysięcy złotych na start. W sumie nic nie stoi na przeszkodzie aby korzystać z obydwóch metod jednocześnie.

REITy w Polsce – podsumowanie

REITy w Polsce? Do tej pory Polska nie jest krajem, który pozwala przedsiębiorcom na tworzenie REIT-ów, chociaż trwają prace legislacyjne, które mają to zmienić. Na szczęście polski inwestor może szukać okazji na rynkach zagranicznych, swobodnie inwestować w REITy amerykańskie, europejskie, japońskie czy singapurskie.

Nie należy szukać REITów na GPW. Jeśli chcesz korzystać z zalet REITów takich jak stały dochód oraz wzrostu cen nieruchomości musisz założyć konto maklerskie dające dostęp do giełdy amerykańskiej NYSE (np. w XTB, TMS, eToro) lub do giełd azjatyckich (np. w Degiro, Exante, DIF Broker).